Tư Vấn Luật Long Phan PMT
Member
Tranh chấp đất đai giữa cá nhân và doanh nghiệp luôn là vấn đề pháp lý phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết rõ ràng về cơ quan có thẩm quyền giải quyết để tránh mất thời gian và chi phí không cần thiết. Việc xác định đúng cơ quan tiếp nhận và xử lý vụ việc ngay từ đầu sẽ giúp quá trình giải quyết diễn ra nhanh chóng và hiệu quả hơn. Trong thực tế, nhiều người vẫn còn lúng túng khi lựa chọn giữa Tòa án và cơ quan hành chính. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ các quy định pháp luật liên quan đến thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, từ đó giúp người đọc có định hướng phù hợp khi phát sinh tranh chấp.
Trước hết, đối với trường hợp đất đang tranh chấp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đầy đủ giấy tờ hợp pháp theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, thì thẩm quyền giải quyết thuộc duy nhất về Tòa án nhân dân theo khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024. Đây là nguyên tắc quan trọng nhằm đảm bảo tính thống nhất trong việc xác định quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, cơ quan hành chính không có quyền giải quyết nội dung tranh chấp mà chỉ có thể hỗ trợ cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan.
Về thẩm quyền cụ thể của Tòa án, pháp luật tố tụng dân sự quy định rõ hai nguyên tắc. Thứ nhất, đối với tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất, Tòa án nơi có bất động sản sẽ có thẩm quyền giải quyết theo khoản 9 Điều 26 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2025). Quy định này xuất phát từ tính chất đặc thù của bất động sản, gắn liền với vị trí địa lý cụ thể, nên việc giải quyết cần gắn với cơ quan địa phương để thuận tiện cho việc thẩm định, đo đạc và xác minh thực tế.
Thứ hai, nếu tranh chấp phát sinh từ các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai như hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc, thuê đất…, thì Tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc nơi doanh nghiệp đặt trụ sở sẽ có thẩm quyền theo điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Việc phân biệt đúng bản chất tranh chấp là yếu tố then chốt, bởi nếu nhầm lẫn giữa tranh chấp quyền sử dụng đất và tranh chấp hợp đồng, đơn khởi kiện có thể bị trả lại hoặc phải chuyển sang cơ quan khác, gây kéo dài thời gian giải quyết.
Quy trình giải quyết tại Tòa án được thực hiện theo các bước tố tụng chặt chẽ. Bắt đầu từ việc nộp đơn khởi kiện, Tòa án sẽ xem xét thụ lý nếu hồ sơ hợp lệ và thuộc thẩm quyền. Sau đó, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí theo quy định tại Điều 191 và Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Tiếp theo là giai đoạn chuẩn bị xét xử kéo dài từ 04 đến 06 tháng theo Điều 203, trong đó Tòa án tiến hành thu thập chứng cứ, tổ chức hòa giải và thực hiện các hoạt động chuyên môn như định giá tài sản, thẩm định tại chỗ theo Điều 101 và Điều 104.
Nếu hòa giải không thành, vụ án sẽ được đưa ra xét xử sơ thẩm. Bản án sơ thẩm chưa có hiệu lực ngay mà các bên có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày theo Điều 273. Khi có kháng cáo, vụ án sẽ được xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm theo Điều 270. Tại cấp phúc thẩm, Tòa án có thể giữ nguyên, sửa đổi hoặc hủy bản án sơ thẩm theo Điều 308. Khác với sơ thẩm, bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật ngay và buộc các bên phải thi hành.
Đối với trường hợp đất tranh chấp không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ hợp lệ, pháp luật cho phép các bên lựa chọn một trong hai phương thức giải quyết: nộp đơn tại Tòa án hoặc yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết theo khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024. Đây là điểm mới mang tính linh hoạt, giúp người dân có thêm lựa chọn phù hợp với điều kiện thực tế của mình.
Nếu lựa chọn con đường hành chính, thẩm quyền giải quyết sẽ thuộc về Chủ tịch UBND cấp tỉnh trong trường hợp có một bên là doanh nghiệp theo điểm b khoản 3 Điều 236. Cần lưu ý rằng UBND cấp xã chỉ có vai trò tổ chức hòa giải ban đầu theo Điều 235, không có quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp. Nếu không đồng ý với quyết định của UBND cấp tỉnh, các bên có thể khiếu nại lên Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án.
Trong khi đó, nếu lựa chọn Tòa án, dù không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Tòa án vẫn có thể giải quyết dựa trên chứng cứ thực tế như quá trình sử dụng đất ổn định, lời khai của người liên quan và xác minh từ cơ quan quản lý địa phương. Điều này cho thấy vai trò quan trọng của Tòa án trong việc đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên ngay cả khi hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ.
Tóm lại, việc xác định đúng cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa cá nhân và doanh nghiệp phụ thuộc vào tình trạng pháp lý của đất và bản chất tranh chấp. Nếu có giấy tờ hợp pháp, Tòa án là cơ quan duy nhất có thẩm quyền. Nếu không có giấy tờ, các bên có thể lựa chọn giữa Tòa án và UBND cấp tỉnh. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.
Trước hết, đối với trường hợp đất đang tranh chấp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đầy đủ giấy tờ hợp pháp theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, thì thẩm quyền giải quyết thuộc duy nhất về Tòa án nhân dân theo khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024. Đây là nguyên tắc quan trọng nhằm đảm bảo tính thống nhất trong việc xác định quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, cơ quan hành chính không có quyền giải quyết nội dung tranh chấp mà chỉ có thể hỗ trợ cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan.
Về thẩm quyền cụ thể của Tòa án, pháp luật tố tụng dân sự quy định rõ hai nguyên tắc. Thứ nhất, đối với tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất, Tòa án nơi có bất động sản sẽ có thẩm quyền giải quyết theo khoản 9 Điều 26 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2025). Quy định này xuất phát từ tính chất đặc thù của bất động sản, gắn liền với vị trí địa lý cụ thể, nên việc giải quyết cần gắn với cơ quan địa phương để thuận tiện cho việc thẩm định, đo đạc và xác minh thực tế.
Thứ hai, nếu tranh chấp phát sinh từ các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai như hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc, thuê đất…, thì Tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc nơi doanh nghiệp đặt trụ sở sẽ có thẩm quyền theo điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Việc phân biệt đúng bản chất tranh chấp là yếu tố then chốt, bởi nếu nhầm lẫn giữa tranh chấp quyền sử dụng đất và tranh chấp hợp đồng, đơn khởi kiện có thể bị trả lại hoặc phải chuyển sang cơ quan khác, gây kéo dài thời gian giải quyết.
Quy trình giải quyết tại Tòa án được thực hiện theo các bước tố tụng chặt chẽ. Bắt đầu từ việc nộp đơn khởi kiện, Tòa án sẽ xem xét thụ lý nếu hồ sơ hợp lệ và thuộc thẩm quyền. Sau đó, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí theo quy định tại Điều 191 và Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Tiếp theo là giai đoạn chuẩn bị xét xử kéo dài từ 04 đến 06 tháng theo Điều 203, trong đó Tòa án tiến hành thu thập chứng cứ, tổ chức hòa giải và thực hiện các hoạt động chuyên môn như định giá tài sản, thẩm định tại chỗ theo Điều 101 và Điều 104.
Nếu hòa giải không thành, vụ án sẽ được đưa ra xét xử sơ thẩm. Bản án sơ thẩm chưa có hiệu lực ngay mà các bên có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày theo Điều 273. Khi có kháng cáo, vụ án sẽ được xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm theo Điều 270. Tại cấp phúc thẩm, Tòa án có thể giữ nguyên, sửa đổi hoặc hủy bản án sơ thẩm theo Điều 308. Khác với sơ thẩm, bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật ngay và buộc các bên phải thi hành.
Đối với trường hợp đất tranh chấp không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ hợp lệ, pháp luật cho phép các bên lựa chọn một trong hai phương thức giải quyết: nộp đơn tại Tòa án hoặc yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết theo khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024. Đây là điểm mới mang tính linh hoạt, giúp người dân có thêm lựa chọn phù hợp với điều kiện thực tế của mình.
Nếu lựa chọn con đường hành chính, thẩm quyền giải quyết sẽ thuộc về Chủ tịch UBND cấp tỉnh trong trường hợp có một bên là doanh nghiệp theo điểm b khoản 3 Điều 236. Cần lưu ý rằng UBND cấp xã chỉ có vai trò tổ chức hòa giải ban đầu theo Điều 235, không có quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp. Nếu không đồng ý với quyết định của UBND cấp tỉnh, các bên có thể khiếu nại lên Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án.
Trong khi đó, nếu lựa chọn Tòa án, dù không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Tòa án vẫn có thể giải quyết dựa trên chứng cứ thực tế như quá trình sử dụng đất ổn định, lời khai của người liên quan và xác minh từ cơ quan quản lý địa phương. Điều này cho thấy vai trò quan trọng của Tòa án trong việc đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên ngay cả khi hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ.
Tóm lại, việc xác định đúng cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa cá nhân và doanh nghiệp phụ thuộc vào tình trạng pháp lý của đất và bản chất tranh chấp. Nếu có giấy tờ hợp pháp, Tòa án là cơ quan duy nhất có thẩm quyền. Nếu không có giấy tờ, các bên có thể lựa chọn giữa Tòa án và UBND cấp tỉnh. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.