Tư Vấn Luật Long Phan PMT
Member
Trong quá trình thiết kế và thi công nhà ở tại các khu dân cư đông đúc, nhu cầu lấy sáng và thông gió tự nhiên thông qua hệ thống cửa sổ là vô cùng chính đáng của mọi gia chủ. Tuy nhiên, quyền lợi này không mang tính tuyệt đối mà bị giới hạn bởi quyền bất khả xâm phạm về đời sống riêng tư và an toàn của các hộ gia đình xung quanh. Việc tự ý trổ cửa sổ nhìn sang nhà hàng xóm thường xuyên là nguồn cơn của những tranh chấp gay gắt, dẫn đến kiện tụng kéo dài. Do đó, để đảm bảo tính hợp pháp cho công trình và duy trì mối quan hệ láng giềng tốt đẹp, chủ đầu tư cần phải nắm vững và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về điều kiện mở cửa sổ đối với bất động sản liền kề.
Cơ sở pháp lý nền tảng điều chỉnh vấn đề này được quy định chi tiết tại Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, pháp luật cho phép chủ sở hữu nhà được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện hoặc đường đi chung, nhưng việc này bắt buộc phải tuân theo các quy định chuyên ngành của pháp luật về xây dựng. Một quy tắc an toàn cơ bản đầu tiên cần ghi nhớ là đối với các cửa ra vào hoặc cửa sổ quay ra đường đi chung, mặt dưới của mái che trên các cửa này phải đảm bảo khoảng cách tối thiểu cách mặt đất từ 2 mét trở lên để không gây cản trở giao thông và an toàn cho người qua lại.
Về mặt quy chuẩn kỹ thuật, mặc dù Quy chuẩn xây dựng Việt Nam cũ (QCXDVN 05:2008) với quy định cứng nhắc về khoảng cách tối thiểu 2m mới được mở cửa sổ đã hết hiệu lực và được thay thế bằng các quy chuẩn mới linh hoạt hơn (như QCVN 01:2021/BXD), nhưng tinh thần cốt lõi của Bộ luật Dân sự vẫn được giữ nguyên giá trị. Nguyên tắc bất di bất dịch là: Nếu công trình được xây dựng sát ranh giới đất (bao gồm tường chung hoặc tường riêng xây sát mốc giới), gia chủ tuyệt đối không được phép mở cửa sổ, kể cả các loại cửa lùa hay ô thoáng sang phía nhà hàng xóm, trừ khi có sự thỏa thuận khác. Quy định nghiêm ngặt này nhằm hai mục đích chính: thứ nhất là đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, ngăn ngừa hỏa hoạn lan rộng; thứ hai là bảo vệ quyền bí mật đời tư, tránh việc nhìn trực diện vào không gian sinh hoạt của hộ liền kề. Mọi hành vi mở cửa sổ trái phép đều có thể bị Thanh tra xây dựng xử phạt và buộc phải xây bít lại bất cứ lúc nào.
Để cụ thể hóa các quy định trên, khi thiết kế và thi công, chủ nhà cần tuân thủ các giới hạn khoảng cách sau đây: Đối với các tầng từ tầng hai trở lên, trên các bức tường nằm cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2 mét, tuyệt đối không được mở cửa đi, cửa sổ hay lỗ thông hơi. Ngược lại, chủ nhà chỉ được quyền mở các loại cửa này trên những bức tường được xây dựng lùi vào, cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 mét. Đồng thời, khi mở cửa cũng cần có giải pháp thiết kế kiến trúc phù hợp (như chắn nắng, hướng mở) để tránh tia nhìn trực tiếp soi mói vào nội thất nhà bên cạnh. Quy định về khoảng cách 2 mét này cũng áp dụng tương tự đối với mép ngoài cùng của ban công; nghĩa là ban công muốn nhìn sang nhà hàng xóm thì mép ngoài của nó cũng phải cách ranh giới đất giữa hai nhà tối thiểu 2 mét.
Tuy nhiên, pháp luật cũng tôn trọng sự thỏa thuận của các bên. Trong trường hợp chủ nhà và hàng xóm đạt được thỏa thuận cho phép mở cửa (ngay cả khi khoảng cách dưới 2m), việc trổ cửa có thể được thực hiện nhưng phải tuân thủ các điều kiện kỹ thuật đặc biệt để đề phòng hỏa hoạn. Cụ thể, các lỗ cửa được mở trong trường hợp này bắt buộc phải là cửa cố định (như cửa chớp lật cố định hoặc lắp vách kính chết), không được mở ra đóng vào. Hơn nữa, mép dưới của các ô cửa này phải được bố trí cao hơn mặt sàn ít nhất 2 mét. Điều này đảm bảo ánh sáng có thể lọt vào nhưng người đứng trong nhà không thể nhìn sang nhà hàng xóm. Cần đặc biệt lưu ý rằng, thỏa thuận này có tính chất dân sự; nếu quan hệ giữa hai bên xấu đi hoặc thỏa thuận bị hủy bỏ, việc bít các lỗ cửa này là nghĩa vụ mặc nhiên của chủ nhà mà không cần phải thông qua thương lượng hay xét xử tại Tòa án.
Tóm lại, việc trổ cửa sổ trong xây dựng nhà ở đô thị là một vấn đề pháp lý phức tạp, đan xen giữa quyền lợi cá nhân và nghĩa vụ tôn trọng cộng đồng. Việc tuân thủ khoảng cách an toàn 2 mét và các quy chuẩn xây dựng là chìa khóa để tránh rắc rối pháp lý. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.
Cơ sở pháp lý nền tảng điều chỉnh vấn đề này được quy định chi tiết tại Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, pháp luật cho phép chủ sở hữu nhà được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện hoặc đường đi chung, nhưng việc này bắt buộc phải tuân theo các quy định chuyên ngành của pháp luật về xây dựng. Một quy tắc an toàn cơ bản đầu tiên cần ghi nhớ là đối với các cửa ra vào hoặc cửa sổ quay ra đường đi chung, mặt dưới của mái che trên các cửa này phải đảm bảo khoảng cách tối thiểu cách mặt đất từ 2 mét trở lên để không gây cản trở giao thông và an toàn cho người qua lại.
Về mặt quy chuẩn kỹ thuật, mặc dù Quy chuẩn xây dựng Việt Nam cũ (QCXDVN 05:2008) với quy định cứng nhắc về khoảng cách tối thiểu 2m mới được mở cửa sổ đã hết hiệu lực và được thay thế bằng các quy chuẩn mới linh hoạt hơn (như QCVN 01:2021/BXD), nhưng tinh thần cốt lõi của Bộ luật Dân sự vẫn được giữ nguyên giá trị. Nguyên tắc bất di bất dịch là: Nếu công trình được xây dựng sát ranh giới đất (bao gồm tường chung hoặc tường riêng xây sát mốc giới), gia chủ tuyệt đối không được phép mở cửa sổ, kể cả các loại cửa lùa hay ô thoáng sang phía nhà hàng xóm, trừ khi có sự thỏa thuận khác. Quy định nghiêm ngặt này nhằm hai mục đích chính: thứ nhất là đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, ngăn ngừa hỏa hoạn lan rộng; thứ hai là bảo vệ quyền bí mật đời tư, tránh việc nhìn trực diện vào không gian sinh hoạt của hộ liền kề. Mọi hành vi mở cửa sổ trái phép đều có thể bị Thanh tra xây dựng xử phạt và buộc phải xây bít lại bất cứ lúc nào.
Để cụ thể hóa các quy định trên, khi thiết kế và thi công, chủ nhà cần tuân thủ các giới hạn khoảng cách sau đây: Đối với các tầng từ tầng hai trở lên, trên các bức tường nằm cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2 mét, tuyệt đối không được mở cửa đi, cửa sổ hay lỗ thông hơi. Ngược lại, chủ nhà chỉ được quyền mở các loại cửa này trên những bức tường được xây dựng lùi vào, cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 mét. Đồng thời, khi mở cửa cũng cần có giải pháp thiết kế kiến trúc phù hợp (như chắn nắng, hướng mở) để tránh tia nhìn trực tiếp soi mói vào nội thất nhà bên cạnh. Quy định về khoảng cách 2 mét này cũng áp dụng tương tự đối với mép ngoài cùng của ban công; nghĩa là ban công muốn nhìn sang nhà hàng xóm thì mép ngoài của nó cũng phải cách ranh giới đất giữa hai nhà tối thiểu 2 mét.
Tuy nhiên, pháp luật cũng tôn trọng sự thỏa thuận của các bên. Trong trường hợp chủ nhà và hàng xóm đạt được thỏa thuận cho phép mở cửa (ngay cả khi khoảng cách dưới 2m), việc trổ cửa có thể được thực hiện nhưng phải tuân thủ các điều kiện kỹ thuật đặc biệt để đề phòng hỏa hoạn. Cụ thể, các lỗ cửa được mở trong trường hợp này bắt buộc phải là cửa cố định (như cửa chớp lật cố định hoặc lắp vách kính chết), không được mở ra đóng vào. Hơn nữa, mép dưới của các ô cửa này phải được bố trí cao hơn mặt sàn ít nhất 2 mét. Điều này đảm bảo ánh sáng có thể lọt vào nhưng người đứng trong nhà không thể nhìn sang nhà hàng xóm. Cần đặc biệt lưu ý rằng, thỏa thuận này có tính chất dân sự; nếu quan hệ giữa hai bên xấu đi hoặc thỏa thuận bị hủy bỏ, việc bít các lỗ cửa này là nghĩa vụ mặc nhiên của chủ nhà mà không cần phải thông qua thương lượng hay xét xử tại Tòa án.
Tóm lại, việc trổ cửa sổ trong xây dựng nhà ở đô thị là một vấn đề pháp lý phức tạp, đan xen giữa quyền lợi cá nhân và nghĩa vụ tôn trọng cộng đồng. Việc tuân thủ khoảng cách an toàn 2 mét và các quy chuẩn xây dựng là chìa khóa để tránh rắc rối pháp lý. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.