Tư Vấn Luật Long Phan PMT
Member
Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp mua bán đất chỉ lập thành văn bản viết tay, không thông qua công chứng hoặc chứng thực. Dù hình thức này không phù hợp với quy định pháp luật hiện hành, nhưng trong một số trường hợp nhất định, hợp đồng mua bán đất bằng giấy tay vẫn có thể được Tòa án xem xét công nhận hiệu lực của hợp đồng mua bán đất lập bằng giấy tay. Để đạt được điều này, các bên tham gia hợp đồng cần đảm bảo đáp ứng đầy đủ các điều kiện về nội dung và hình thức như sau:
Về Nội Dung Hợp Đồng
Để được Tòa án chấp nhận và công nhận giá trị pháp lý, hợp đồng mua bán đất viết tay phải tuân thủ những nguyên tắc cơ bản được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 45 Luật Đất đai 2024, cụ thể:
1. Điều kiện về chủ thể
Hợp đồng chỉ có thể được công nhận nếu các bên tham gia là những người đủ điều kiện về tư cách pháp lý, cụ thể:
Việc ký kết hợp đồng phải xuất phát từ sự tự nguyện và thiện chí của các bên:
Một số trường hợp cụ thể cần tuân thủ thêm các điều kiện riêng biệt theo quy định tại khoản 6, khoản 7 Điều 45 và Điều 48 của Luật Đất đai 2024, ví dụ:
Theo quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 và khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải tuân thủ các yêu cầu về hình thức như sau:
Trong trường hợp hợp đồng viết tay không được công chứng hoặc chứng thực, nhưng các bên đã thực hiện phần lớn nghĩa vụ thì vẫn có cơ hội được Tòa án công nhận, theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Cụ thể, quy định này nêu rõ: nếu hợp đồng bằng văn bản vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực, nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ được ghi trong hợp đồng, thì khi có yêu cầu từ một bên, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực pháp lý của giao dịch đó. Khi đó, các bên không cần phải bổ sung thủ tục công chứng hay chứng thực nữa.
Nói cách khác, nếu bạn là bên mua và đã thanh toán ít nhất 2/3 số tiền, đồng thời đã nhận đất và có bằng chứng xác thực, bạn hoàn toàn có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng giấy tay — ngay cả khi chưa qua công chứng hay chứng thực tại thời điểm ký kết.
Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.
Về Nội Dung Hợp Đồng
Để được Tòa án chấp nhận và công nhận giá trị pháp lý, hợp đồng mua bán đất viết tay phải tuân thủ những nguyên tắc cơ bản được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 45 Luật Đất đai 2024, cụ thể:
1. Điều kiện về chủ thể
Hợp đồng chỉ có thể được công nhận nếu các bên tham gia là những người đủ điều kiện về tư cách pháp lý, cụ thể:
- Bên chuyển nhượng (người bán) phải có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật (điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024);
- Các bên giao kết phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và năng lực pháp luật dân sự tại thời điểm ký hợp đồng;
- Người sử dụng đất đã hoàn thành mọi nghĩa vụ tài chính liên quan đến thửa đất;
- Bên nhận chuyển nhượng (người mua) không thuộc diện bị cấm mua bán đất theo khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 (ví dụ: một số tổ chức, cá nhân nước ngoài hoặc người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp...).
Việc ký kết hợp đồng phải xuất phát từ sự tự nguyện và thiện chí của các bên:
- Không được có sự lừa dối, đe dọa, cưỡng bức, ép buộc hoặc hiểu lầm trong quá trình thỏa thuận;
- Cả hai bên cần trung thực và hợp tác trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng.
- Mục tiêu và nội dung của giao dịch không được trái với các quy định pháp luật hoặc vi phạm đạo đức xã hội;
- Giao dịch không nhằm mục đích gian lận, trốn thuế, trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc bên thứ ba;
- Thửa đất chuyển nhượng không đang trong tình trạng tranh chấp; nếu có tranh chấp thì phải được giải quyết bằng bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật;
- Thửa đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp;
- Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng và không bị kê biên, phong tỏa để thi hành án hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Một số trường hợp cụ thể cần tuân thủ thêm các điều kiện riêng biệt theo quy định tại khoản 6, khoản 7 Điều 45 và Điều 48 của Luật Đất đai 2024, ví dụ:
- Cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao hoặc cho thuê đất;
- Tổ chức kinh tế hoặc cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp…
Theo quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 và khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải tuân thủ các yêu cầu về hình thức như sau:
- Hợp đồng phải được lập thành văn bản;
- Phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền, trừ một số trường hợp ngoại lệ đã được pháp luật quy định rõ (ví dụ trường hợp trong gia đình, dòng họ không bắt buộc công chứng).
Trong trường hợp hợp đồng viết tay không được công chứng hoặc chứng thực, nhưng các bên đã thực hiện phần lớn nghĩa vụ thì vẫn có cơ hội được Tòa án công nhận, theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Cụ thể, quy định này nêu rõ: nếu hợp đồng bằng văn bản vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực, nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ được ghi trong hợp đồng, thì khi có yêu cầu từ một bên, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực pháp lý của giao dịch đó. Khi đó, các bên không cần phải bổ sung thủ tục công chứng hay chứng thực nữa.
Nói cách khác, nếu bạn là bên mua và đã thanh toán ít nhất 2/3 số tiền, đồng thời đã nhận đất và có bằng chứng xác thực, bạn hoàn toàn có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng giấy tay — ngay cả khi chưa qua công chứng hay chứng thực tại thời điểm ký kết.
Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.