Tư Vấn Luật Long Phan PMT
Member
Trong bối cảnh thị trường bất động sản diễn ra sôi động với nhiều giao dịch phức tạp, việc một trong các bên tham gia giao dịch, cụ thể là bên chuyển nhượng (bên bán), không may qua đời trong khi hợp đồng đang được thực hiện là một sự kiện pháp lý bất khả kháng gây ra không ít hoang mang và rủi ro cho bên mua. Sự cố này không chỉ làm gián đoạn tiến trình chuyển nhượng quyền sở hữu mà còn làm phát sinh hàng loạt các vấn đề pháp lý liên quan đến quyền và nghĩa vụ của những người thừa kế. Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình không bị xâm phạm, bên mua cần phải hiểu rõ bản chất pháp lý của sự kiện này để có những bước đi phù hợp, từ việc yêu cầu người thừa kế tiếp tục thực hiện hợp đồng cho đến việc khởi kiện ra cơ quan Tòa án có thẩm quyền.
Khi sự kiện bên bán từ trần xảy ra, về mặt nguyên tắc, các quyền và nghĩa vụ tài sản của người đó sẽ không đương nhiên chấm dứt mà sẽ được chuyển dịch sang cho những người thừa kế hợp pháp. Tuy nhiên, quy trình xử lý cụ thể sẽ phụ thuộc rất lớn vào tình trạng pháp lý và hình thức của hợp đồng tại thời điểm sự kiện xảy ra.
Đối với trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở đã được công chứng chứng thực nhưng chưa hoàn tất thủ tục sang tên, đây được xem là tình huống có cơ sở pháp lý vững chắc nhất cho người mua. Mặc dù thủ tục đăng ký biến động chưa hoàn thành, nhưng hợp đồng đã có hiệu lực pháp luật. Lúc này, căn nhà vẫn nằm trong khối di sản thừa kế của người đã khuất, và những người thừa kế có trách nhiệm kế thừa toàn bộ nghĩa vụ mà người bán đã cam kết. Cụ thể, bên mua có quyền yêu cầu những người thừa kế thực hiện nghĩa vụ bàn giao tài sản (nhà ở) và cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý bản chính để phục vụ cho việc sang tên. Ngược lại, người thừa kế cũng có quyền yêu cầu bên mua thanh toán nốt số tiền còn lại (nếu có) theo thỏa thuận. Để hoàn tất quy trình chuyển quyền sở hữu, bên mua cần tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai theo đúng trình tự quy định tại Điều 133 Luật Đất đai 2024. Trong quá trình này, nếu cơ quan nhà nước yêu cầu bổ sung hồ sơ, các đồng thừa kế của bên bán bắt buộc phải thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế và phối hợp ký tên vào các văn bản bổ sung để đảm bảo tính hợp lệ của hồ sơ chuyển nhượng.
Trường hợp thứ hai phức tạp hơn và tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn là khi hợp đồng mua bán chưa được công chứng, chứng thực mà chỉ dừng lại ở hình thức giấy viết tay hoặc hợp đồng đặt cọc. Về mặt nguyên tắc, theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, mọi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đều bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Do đó, nếu vi phạm quy định về hình thức này, giao dịch có nguy cơ rất cao bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu căn cứ theo khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, pháp luật dân sự hiện hành vẫn có cơ chế bảo vệ quyền lợi cho bên mua thiện chí đã thực hiện nghĩa vụ của mình. Cụ thể, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó theo yêu cầu của một bên, mà không cần buộc các bên phải thực hiện lại thủ tục công chứng. Dựa trên cơ sở này, người mua cần chủ động liên hệ với những người thừa kế của bên bán, yêu cầu họ tiến hành khai nhận di sản là căn nhà đó và tiếp tục ký kết hợp đồng mua bán có công chứng để hoàn thiện tính pháp lý. Nếu những người thừa kế cố tình chây ì, không hợp tác hoặc đòi hỏi vô lý, người mua hoàn toàn có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu công nhận hiệu lực của giao dịch (nếu đã thực hiện đủ 2/3 nghĩa vụ) hoặc yêu cầu hủy bỏ giao dịch, buộc bên thừa kế hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã nhận kèm theo khoản bồi thường thiệt hại tương xứng.
Tóm lại, việc xử lý hợp đồng khi bên bán qua đời đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về các quy định pháp luật đất đai và thừa kế để lựa chọn giải pháp tối ưu nhất. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.
Khi sự kiện bên bán từ trần xảy ra, về mặt nguyên tắc, các quyền và nghĩa vụ tài sản của người đó sẽ không đương nhiên chấm dứt mà sẽ được chuyển dịch sang cho những người thừa kế hợp pháp. Tuy nhiên, quy trình xử lý cụ thể sẽ phụ thuộc rất lớn vào tình trạng pháp lý và hình thức của hợp đồng tại thời điểm sự kiện xảy ra.
Đối với trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở đã được công chứng chứng thực nhưng chưa hoàn tất thủ tục sang tên, đây được xem là tình huống có cơ sở pháp lý vững chắc nhất cho người mua. Mặc dù thủ tục đăng ký biến động chưa hoàn thành, nhưng hợp đồng đã có hiệu lực pháp luật. Lúc này, căn nhà vẫn nằm trong khối di sản thừa kế của người đã khuất, và những người thừa kế có trách nhiệm kế thừa toàn bộ nghĩa vụ mà người bán đã cam kết. Cụ thể, bên mua có quyền yêu cầu những người thừa kế thực hiện nghĩa vụ bàn giao tài sản (nhà ở) và cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý bản chính để phục vụ cho việc sang tên. Ngược lại, người thừa kế cũng có quyền yêu cầu bên mua thanh toán nốt số tiền còn lại (nếu có) theo thỏa thuận. Để hoàn tất quy trình chuyển quyền sở hữu, bên mua cần tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai theo đúng trình tự quy định tại Điều 133 Luật Đất đai 2024. Trong quá trình này, nếu cơ quan nhà nước yêu cầu bổ sung hồ sơ, các đồng thừa kế của bên bán bắt buộc phải thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế và phối hợp ký tên vào các văn bản bổ sung để đảm bảo tính hợp lệ của hồ sơ chuyển nhượng.
Trường hợp thứ hai phức tạp hơn và tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn là khi hợp đồng mua bán chưa được công chứng, chứng thực mà chỉ dừng lại ở hình thức giấy viết tay hoặc hợp đồng đặt cọc. Về mặt nguyên tắc, theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, mọi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đều bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Do đó, nếu vi phạm quy định về hình thức này, giao dịch có nguy cơ rất cao bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu căn cứ theo khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, pháp luật dân sự hiện hành vẫn có cơ chế bảo vệ quyền lợi cho bên mua thiện chí đã thực hiện nghĩa vụ của mình. Cụ thể, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó theo yêu cầu của một bên, mà không cần buộc các bên phải thực hiện lại thủ tục công chứng. Dựa trên cơ sở này, người mua cần chủ động liên hệ với những người thừa kế của bên bán, yêu cầu họ tiến hành khai nhận di sản là căn nhà đó và tiếp tục ký kết hợp đồng mua bán có công chứng để hoàn thiện tính pháp lý. Nếu những người thừa kế cố tình chây ì, không hợp tác hoặc đòi hỏi vô lý, người mua hoàn toàn có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu công nhận hiệu lực của giao dịch (nếu đã thực hiện đủ 2/3 nghĩa vụ) hoặc yêu cầu hủy bỏ giao dịch, buộc bên thừa kế hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã nhận kèm theo khoản bồi thường thiệt hại tương xứng.
Tóm lại, việc xử lý hợp đồng khi bên bán qua đời đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về các quy định pháp luật đất đai và thừa kế để lựa chọn giải pháp tối ưu nhất. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.