Khi chuẩn bị xây nhà, nhiều gia chủ thường quan tâm đến tổng chi phí và tìm kiếm những gói thi công có mức giá phù hợp với ngân sách. Trong đó, xây dựng phần thô là giai đoạn quan trọng bởi công việc này tạo nên nền móng, hệ thống chịu lực và hình dáng cơ bản của công trình. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ một gói xây thô bao gồm những công việc nào, vật tư được cung cấp đến đâu và phần nào thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư. Việc tìm hiểu kỹ đơn giá xây dựng nhà phần thô sẽ giúp gia chủ biết mình đang chi trả cho những hạng mục gì, đồng thời tránh nhầm lẫn giữa thi công phần thô và xây nhà trọn gói.
Các công việc thường liên quan đến phần móng gồm đào đất, xử lý nền theo thiết kế, gia công và lắp đặt cốt thép, ghép cốp pha, đổ bê tông, xây dựng các cấu kiện móng và thực hiện những hạng mục cần thiết khác. Một số công trình còn có bể phốt, bể nước ngầm hoặc hệ thống thoát nước dưới nền. Những phần việc này cần được xác định rõ trong bảng khối lượng để tránh tình trạng gia chủ tưởng đã nằm trong gói thi công nhưng thực tế lại được tính riêng.
Công việc không chỉ đơn giản là đổ bê tông. Đội ngũ thi công cần triển khai đúng vị trí, kích thước cấu kiện, lắp đặt cốt thép theo bản vẽ, kiểm tra cốp pha, bố trí hệ chống đỡ và tổ chức đổ bê tông phù hợp. Chất lượng ở giai đoạn này phụ thuộc vào cả vật liệu lẫn kỹ thuật thực hiện. Nếu sai lệch kích thước hoặc bố trí thép không đúng thiết kế, việc sửa chữa về sau có thể phức tạp và tốn kém.
Khi xem đơn giá xây dựng nhà phần thô, gia chủ nên yêu cầu nhà thầu thể hiện rõ các cấu kiện kết cấu được thực hiện, chủng loại vật liệu chính và trách nhiệm kiểm tra chất lượng. Đây là cơ sở để đánh giá báo giá có đầy đủ hay chỉ đưa ra một con số tổng quát.
Ngoài việc xây gạch, một số gói thi công còn bao gồm tô trát tường trong và ngoài nhà. Tuy nhiên, phạm vi cụ thể cần được xác nhận trong hợp đồng. Có nhà thầu tính nhân công xây tô trong gói cơ bản, có đơn vị tách riêng một số vị trí hoặc yêu cầu kỹ thuật đặc biệt.
Bên cạnh đó, công trình có thể phát sinh các cấu kiện như sê nô, ban công, ô văng, sân thượng, bồn hoa xây, hộp gen kỹ thuật và những vị trí tạo hình kiến trúc. Đây là những hạng mục cần được thể hiện trên bản vẽ và bảng dự toán.
Ngoài ra, cần kiểm tra các công việc không nằm trong gói xây thô như sơn nước, lát gạch, ốp đá, trần thạch cao, cửa, lan can, tủ bếp và thiết bị vệ sinh. Đây thường là những phần thuộc giai đoạn hoàn thiện, nhưng ranh giới trách nhiệm phải được ghi rõ để tránh tranh luận.
Như vậy, hiểu đầy đủ các hạng mục trong gói xây thô là bước cần thiết trước khi quyết định lựa chọn nhà thầu. Gia chủ nên đối chiếu báo giá với bản vẽ, hỏi rõ vật tư và nhân công, đồng thời xác nhận những phần việc không bao gồm. Khi nắm được phạm vi thi công của đơn giá xây dựng nhà phần thô, chủ đầu tư sẽ dễ so sánh các phương án, kiểm soát ngân sách và chuẩn bị tốt hơn cho giai đoạn hoàn thiện ngôi nhà.
Phần móng: Nền tảng quyết định khả năng chịu lực
Móng là bộ phận tiếp nhận tải trọng từ toàn bộ ngôi nhà và truyền xuống nền đất. Tùy theo quy mô công trình, số tầng, đặc điểm địa chất và phương án thiết kế, kỹ sư có thể lựa chọn móng đơn, móng băng, móng bè hoặc móng cọc. Mỗi giải pháp có yêu cầu vật liệu, nhân công và quy trình thi công khác nhau nên chi phí không thể áp dụng đồng nhất cho mọi công trình.Các công việc thường liên quan đến phần móng gồm đào đất, xử lý nền theo thiết kế, gia công và lắp đặt cốt thép, ghép cốp pha, đổ bê tông, xây dựng các cấu kiện móng và thực hiện những hạng mục cần thiết khác. Một số công trình còn có bể phốt, bể nước ngầm hoặc hệ thống thoát nước dưới nền. Những phần việc này cần được xác định rõ trong bảng khối lượng để tránh tình trạng gia chủ tưởng đã nằm trong gói thi công nhưng thực tế lại được tính riêng.
Kết cấu bê tông cốt thép: Bộ khung chính của ngôi nhà
Sau khi hoàn thành móng, công trình bước vào giai đoạn thi công hệ khung. Đây là phần tạo nên khả năng chịu lực và sự ổn định của các tầng. Những cấu kiện phổ biến gồm cột, dầm, sàn bê tông cốt thép, cầu thang và các bộ phận kết cấu khác theo hồ sơ kỹ thuật.Công việc không chỉ đơn giản là đổ bê tông. Đội ngũ thi công cần triển khai đúng vị trí, kích thước cấu kiện, lắp đặt cốt thép theo bản vẽ, kiểm tra cốp pha, bố trí hệ chống đỡ và tổ chức đổ bê tông phù hợp. Chất lượng ở giai đoạn này phụ thuộc vào cả vật liệu lẫn kỹ thuật thực hiện. Nếu sai lệch kích thước hoặc bố trí thép không đúng thiết kế, việc sửa chữa về sau có thể phức tạp và tốn kém.
Khi xem đơn giá xây dựng nhà phần thô, gia chủ nên yêu cầu nhà thầu thể hiện rõ các cấu kiện kết cấu được thực hiện, chủng loại vật liệu chính và trách nhiệm kiểm tra chất lượng. Đây là cơ sở để đánh giá báo giá có đầy đủ hay chỉ đưa ra một con số tổng quát.
Xây tường và phân chia không gian sử dụng
Khi hệ khung cơ bản hoàn thành, công trình tiếp tục được xây tường bao, tường ngăn phòng và những khu vực theo bản vẽ kiến trúc. Tường bao có nhiệm vụ giới hạn không gian, hỗ trợ che chắn trước tác động thời tiết; tường ngăn giúp phân chia phòng ngủ, phòng khách, bếp, nhà vệ sinh và các khu vực chức năng.Ngoài việc xây gạch, một số gói thi công còn bao gồm tô trát tường trong và ngoài nhà. Tuy nhiên, phạm vi cụ thể cần được xác nhận trong hợp đồng. Có nhà thầu tính nhân công xây tô trong gói cơ bản, có đơn vị tách riêng một số vị trí hoặc yêu cầu kỹ thuật đặc biệt.
Cầu thang, mái và các cấu kiện phụ trợ
Cầu thang bê tông thường là một phần của kết cấu thô, bao gồm phần bản thang, chiếu nghỉ và những bộ phận liên quan theo thiết kế. Phần mái cũng có nhiều phương án như mái bê tông cốt thép, mái tôn hoặc kết cấu mái khác. Mỗi loại có cách tính khối lượng và yêu cầu thi công riêng.Bên cạnh đó, công trình có thể phát sinh các cấu kiện như sê nô, ban công, ô văng, sân thượng, bồn hoa xây, hộp gen kỹ thuật và những vị trí tạo hình kiến trúc. Đây là những hạng mục cần được thể hiện trên bản vẽ và bảng dự toán.
Hệ thống điện nước âm tường và những công việc liên quan
Trong nhiều hợp đồng xây thô, nhà thầu thực hiện phần nhân công lắp đặt hệ thống điện, cấp thoát nước âm tường hoặc âm sàn. Tuy nhiên, vật tư điện nước có thể được cung cấp theo những cách khác nhau tùy thỏa thuận. Có gói bao gồm một số vật tư cơ bản, có gói chỉ cung cấp nhân công, còn thiết bị hoàn thiện như công tắc, ổ cắm, đèn, vòi nước và thiết bị vệ sinh thường được tính riêng.Cách đọc báo giá để tránh bỏ sót hạng mục
Một bảng đơn giá xây dựng nhà phần thô tốt không nên chỉ có mức tiền trên mỗi mét vuông. Gia chủ cần xem bảng mô tả công việc, chủng loại vật liệu, khối lượng dự kiến, cách tính diện tích quy đổi và những trường hợp được tính bổ sung. Các khu vực như tầng hầm, sân thượng, mái, ban công và phần thông tầng có thể áp dụng hệ số riêng theo phương pháp của nhà thầu.Ngoài ra, cần kiểm tra các công việc không nằm trong gói xây thô như sơn nước, lát gạch, ốp đá, trần thạch cao, cửa, lan can, tủ bếp và thiết bị vệ sinh. Đây thường là những phần thuộc giai đoạn hoàn thiện, nhưng ranh giới trách nhiệm phải được ghi rõ để tránh tranh luận.
Như vậy, hiểu đầy đủ các hạng mục trong gói xây thô là bước cần thiết trước khi quyết định lựa chọn nhà thầu. Gia chủ nên đối chiếu báo giá với bản vẽ, hỏi rõ vật tư và nhân công, đồng thời xác nhận những phần việc không bao gồm. Khi nắm được phạm vi thi công của đơn giá xây dựng nhà phần thô, chủ đầu tư sẽ dễ so sánh các phương án, kiểm soát ngân sách và chuẩn bị tốt hơn cho giai đoạn hoàn thiện ngôi nhà.