topifintech
New member
Việc mở rộng, xây dựng các tuyến đường giao thông tại Hà Nội có thể khiến một phần diện tích của thửa đất bị Nhà nước thu hồi. Trong một số trường hợp, diện tích còn lại sau thu hồi quá nhỏ, không đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định. Điều này đặt ra câu hỏi về quyền sử dụng, khả năng xây dựng cũng như phương án xử lý đối với phần đất còn lại.
Trước vấn đề này, Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội vừa có văn bản gửi UBND các xã, phường để hướng dẫn xử lý những thửa đất có phần diện tích còn lại sau khi Nhà nước thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của thành phố.
Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường, khoản 7 Điều 91 Luật Đất đai 2024 đã quy định hướng xử lý đối với trường hợp phần diện tích còn lại của thửa đất sau khi Nhà nước thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định.
Nếu người sử dụng đất đồng ý thu hồi phần diện tích còn lại, UBND có thẩm quyền sẽ quyết định thu hồi. Phần đất này sau đó được thực hiện các chính sách về bồi thường, hỗ trợ và quản lý theo quy định của pháp luật đất đai.
Đất dưới 15m2 sau giải phóng mặt bằng có được xây dựng?
Một vấn đề đáng chú ý là khả năng xây dựng đối với những lô đất có diện tích nhỏ sau khi thực hiện giải phóng mặt bằng.
Theo Quy chế Quản lý kiến trúc TP Hà Nội ban hành kèm Quyết định 73/2024, đối với các lô đất còn lại sau giải phóng mặt bằng và tiếp giáp mặt đường, về nguyên tắc không xây dựng công trình trên lô đất có diện tích nhỏ hơn 15m2. Tuy nhiên, quy định cũng đưa ra một số trường hợp đặc biệt nhằm bảo đảm tính liên tục của tuyến phố và cảnh quan đô thị.
Theo Quy chế Quản lý kiến trúc TP Hà Nội ban hành kèm Quyết định 73/2024, đối với các lô đất còn lại sau giải phóng mặt bằng và tiếp giáp mặt đường, về nguyên tắc không xây dựng công trình trên lô đất có diện tích nhỏ hơn 15m2. Tuy nhiên, quy định cũng đưa ra một số trường hợp đặc biệt nhằm bảo đảm tính liên tục của tuyến phố và cảnh quan đô thị.
Cụ thể, lô đất có diện tích dưới 15m2 nhưng các cạnh đều từ 3m trở lên, đủ điều kiện tổ chức cầu thang, phòng ở, khu phụ theo tiêu chuẩn và chỉ có một mặt tiền có thể được xem xét cho phép xây dựng. Điều kiện đặt ra là lô đất phải nằm giữa hai nhà liền kề đủ điều kiện xây dựng.
Trong trường hợp này, công trình được xây dựng phải có tầng cao, chiều cao và kiến trúc mặt tiền đồng nhất với ít nhất một trong các nhà liền kề theo hướng hợp khối. Công trình cũng không được tạo ra các mặt bên hoặc mặt đứng khác ra ngoài hay vượt quá chiều cao của nhà liền kề.
Đối với lô đất có diện tích lớn hơn 15m2 nhưng có một cạnh nhỏ hơn 3m, công trình có thể được xây dựng với quy mô một tầng và chiều cao dưới 4,5m.
Những quy định này cho thấy việc một phần đất còn lại nhỏ hơn diện tích tối thiểu không đồng nghĩa trong mọi trường hợp phần đất đó sẽ bị thu hồi hoặc không thể sử dụng. Khả năng xây dựng còn phụ thuộc vào diện tích, kích thước các cạnh, vị trí của lô đất và mối liên hệ với các công trình liền kề.
Trong trường hợp này, công trình được xây dựng phải có tầng cao, chiều cao và kiến trúc mặt tiền đồng nhất với ít nhất một trong các nhà liền kề theo hướng hợp khối. Công trình cũng không được tạo ra các mặt bên hoặc mặt đứng khác ra ngoài hay vượt quá chiều cao của nhà liền kề.
Đối với lô đất có diện tích lớn hơn 15m2 nhưng có một cạnh nhỏ hơn 3m, công trình có thể được xây dựng với quy mô một tầng và chiều cao dưới 4,5m.
Những quy định này cho thấy việc một phần đất còn lại nhỏ hơn diện tích tối thiểu không đồng nghĩa trong mọi trường hợp phần đất đó sẽ bị thu hồi hoặc không thể sử dụng. Khả năng xây dựng còn phụ thuộc vào diện tích, kích thước các cạnh, vị trí của lô đất và mối liên hệ với các công trình liền kề.
Khuyến khích hợp thửa, hợp khối công trình
Trong trường hợp người sử dụng đất không đồng ý để Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại, Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội cho biết việc quản lý diện tích đất sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Để hạn chế tình trạng xuất hiện những lô đất nhỏ, méo hoặc không đủ điều kiện xây dựng sau khi mở đường, Hà Nội khuyến khích người dân thực hiện hợp thửa đất, đồng thời hợp khối các công trình nhà ở liên kế trong khu dân cư hiện hữu.
Theo quy định được nêu trong văn bản, việc hợp thửa, hợp khối được khuyến khích theo hướng hình thành lô đất có diện tích từ 15m2 trở lên, đồng thời chiều rộng mặt tiền và chiều sâu tính từ chỉ giới xây dựng đều từ 3m trở lên.
Giải pháp này không chỉ giúp người dân có điều kiện sử dụng đất hiệu quả hơn mà còn góp phần hạn chế tình trạng các công trình nhỏ, thiếu đồng bộ xuất hiện dọc những tuyến đường mới được mở rộng.
Để hạn chế tình trạng xuất hiện những lô đất nhỏ, méo hoặc không đủ điều kiện xây dựng sau khi mở đường, Hà Nội khuyến khích người dân thực hiện hợp thửa đất, đồng thời hợp khối các công trình nhà ở liên kế trong khu dân cư hiện hữu.
Theo quy định được nêu trong văn bản, việc hợp thửa, hợp khối được khuyến khích theo hướng hình thành lô đất có diện tích từ 15m2 trở lên, đồng thời chiều rộng mặt tiền và chiều sâu tính từ chỉ giới xây dựng đều từ 3m trở lên.
Giải pháp này không chỉ giúp người dân có điều kiện sử dụng đất hiệu quả hơn mà còn góp phần hạn chế tình trạng các công trình nhỏ, thiếu đồng bộ xuất hiện dọc những tuyến đường mới được mở rộng.
Hà Nội tiếp tục rà soát quy định về đất không đủ điều kiện tồn tại
Liên quan đến việc xử lý các trường hợp đất còn lại không đủ điều kiện sau thu hồi, ngày 8/8, Văn phòng UBND TP Hà Nội đã có Thông báo kết luận số 723. Theo đó, Sở Tư pháp được giao chủ trì rà soát các quy định pháp luật có liên quan, căn cứ Luật Thủ đô năm 2026 để tham mưu, đề xuất UBND thành phố về phương án xử lý các trường hợp không đủ điều kiện tồn tại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh.
Trong thời gian chờ rà soát và hoàn thiện quy định, đối với những thửa đất có phần diện tích còn lại dưới mức tối thiểu nhưng người sử dụng đất không đồng ý thu hồi, Sở Nông nghiệp và Môi trường đề nghị UBND các xã, phường tăng cường tuyên truyền, vận động người dân thực hiện hợp thửa, hợp khối công trình nhà ở liên kế.
Đồng thời, chính quyền địa phương phải quản lý chặt chẽ trật tự xây dựng, tránh phát sinh các công trình không phù hợp, ảnh hưởng đến trật tự và cảnh quan đô thị trên những tuyến đường sau khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất.
Như vậy, với trường hợp đất còn lại dưới diện tích tối thiểu sau khi mở đường Hà Nội, hướng xử lý sẽ phụ thuộc vào việc người sử dụng đất có đồng ý thu hồi phần diện tích còn lại hay không. Nếu đồng ý, phần đất có thể được thu hồi và thực hiện bồi thường, hỗ trợ theo quy định. Nếu không đồng ý, phần đất tiếp tục được quản lý theo quy định về xây dựng, đồng thời Hà Nội đang khuyến khích phương án hợp thửa, hợp khối để bảo đảm hiệu quả sử dụng đất và mỹ quan đô thị.
Nguồn: Vietstock, dẫn nguồn VietNamNet
Trong thời gian chờ rà soát và hoàn thiện quy định, đối với những thửa đất có phần diện tích còn lại dưới mức tối thiểu nhưng người sử dụng đất không đồng ý thu hồi, Sở Nông nghiệp và Môi trường đề nghị UBND các xã, phường tăng cường tuyên truyền, vận động người dân thực hiện hợp thửa, hợp khối công trình nhà ở liên kế.
Đồng thời, chính quyền địa phương phải quản lý chặt chẽ trật tự xây dựng, tránh phát sinh các công trình không phù hợp, ảnh hưởng đến trật tự và cảnh quan đô thị trên những tuyến đường sau khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất.
Như vậy, với trường hợp đất còn lại dưới diện tích tối thiểu sau khi mở đường Hà Nội, hướng xử lý sẽ phụ thuộc vào việc người sử dụng đất có đồng ý thu hồi phần diện tích còn lại hay không. Nếu đồng ý, phần đất có thể được thu hồi và thực hiện bồi thường, hỗ trợ theo quy định. Nếu không đồng ý, phần đất tiếp tục được quản lý theo quy định về xây dựng, đồng thời Hà Nội đang khuyến khích phương án hợp thửa, hợp khối để bảo đảm hiệu quả sử dụng đất và mỹ quan đô thị.
Nguồn: Vietstock, dẫn nguồn VietNamNet