Tư Vấn Luật Long Phan PMT
Member
Việc chuyển nhượng đất đai thông qua hình thức giấy viết tay vẫn còn khá phổ biến tại nhiều địa phương, đặc biệt là trong các giao dịch không chính thức hoặc giữa các cá nhân thiếu hiểu biết pháp lý. Tuy nhiên, khi phát sinh tranh chấp, đặc biệt là những trường hợp một người bán một phần đất cho nhiều người thông qua giấy viết tay, thì việc xác định cơ quan có thẩm quyền giải quyết trở nên vô cùng phức tạp. Tùy thuộc vào tình trạng pháp lý của thửa đất và các tình tiết liên quan đến giao dịch, cơ quan có thẩm quyền sẽ được xác định theo các trường hợp cụ thể dưới đây:
Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ)
Trong tình huống mà một hoặc các bên trong tranh chấp sở hữu hợp pháp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, v.v.), thì tranh chấp được xác định là tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo quy định tại khoản 1, Điều 236 Luật Đất đai năm 2024, Tòa án nhân dân là cơ quan có thẩm quyền duy nhất giải quyết dạng tranh chấp này.
Trong bối cảnh người có GCN QSDĐ đã thực hiện hành vi chuyển nhượng đất qua giấy viết tay cho nhiều bên khác nhau, tòa án sẽ phải đánh giá và phân tích toàn diện các yếu tố sau:
Trường hợp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khi thửa đất đang xảy ra tranh chấp chưa được Nhà nước cấp GCN QSDĐ, hoặc các bên tranh chấp không có bất kỳ giấy tờ pháp lý nào theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, thì việc giải quyết tranh chấp có thể được thực hiện theo hai phương án được quy định tại khoản 2, Điều 236 Luật Đất đai 2024, gồm:
• Phương án 1: Giải quyết tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền
Các bên có thể lựa chọn gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc tỉnh (tùy vào thẩm quyền theo mức độ phức tạp của vụ việc) để yêu cầu can thiệp, hòa giải và ra quyết định giải quyết tranh chấp hành chính. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp tại UBND sẽ tuân theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành.
• Phương án 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân
Trường hợp một hoặc các bên không đồng ý với cách giải quyết hành chính, hoặc mong muốn được xét xử bằng cơ chế tư pháp, họ có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
Trong những vụ việc như vậy, để xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét các yếu tố như:
Trường hợp một mảnh đất được bán cho nhiều người cùng lúc bằng giấy viết tay
Đây là tình huống đặc biệt nghiêm trọng và có thể kéo theo hệ quả hình sự. Khi một người cố ý bán cùng một diện tích đất cho nhiều người khác nhau thông qua các giấy viết tay khác nhau, hành vi này có dấu hiệu của tội phạm "lừa đảo chiếm đoạt tài sản", được quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, đã được sửa đổi, bổ sung năm 2017.
Trong trường hợp phát hiện có dấu hiệu của hành vi lừa đảo, người mua cần nhanh chóng làm đơn tố cáo gửi đến cơ quan Công an nơi xảy ra giao dịch. Sau khi tiếp nhận tố giác, cơ quan điều tra sẽ tiến hành:
Tranh chấp đất đai phát sinh từ hành vi mua bán bằng giấy viết tay, đặc biệt trong các trường hợp phức tạp như bán đất cho nhiều người cùng lúc, không chỉ gây ra nhiều rủi ro pháp lý mà còn tiềm ẩn khả năng phải chịu trách nhiệm hình sự. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.
Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ)
Trong tình huống mà một hoặc các bên trong tranh chấp sở hữu hợp pháp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, v.v.), thì tranh chấp được xác định là tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo quy định tại khoản 1, Điều 236 Luật Đất đai năm 2024, Tòa án nhân dân là cơ quan có thẩm quyền duy nhất giải quyết dạng tranh chấp này.
Trong bối cảnh người có GCN QSDĐ đã thực hiện hành vi chuyển nhượng đất qua giấy viết tay cho nhiều bên khác nhau, tòa án sẽ phải đánh giá và phân tích toàn diện các yếu tố sau:
- Thời điểm diễn ra các giao dịch: Giao dịch nào xảy ra trước, có được bên mua thực hiện thanh toán và nhận đất không?
- Việc bàn giao đất thực tế: Ai là người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất?
- Thiện chí và mức độ nhận thức của các bên: Bên mua có biết về việc đất đã được bán cho người khác chưa? Có bằng chứng gì cho thấy người mua đã bị lừa?
- Mục đích và hành vi của người bán: Có dấu hiệu cố ý chiếm đoạt tài sản hay không?
Trường hợp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khi thửa đất đang xảy ra tranh chấp chưa được Nhà nước cấp GCN QSDĐ, hoặc các bên tranh chấp không có bất kỳ giấy tờ pháp lý nào theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, thì việc giải quyết tranh chấp có thể được thực hiện theo hai phương án được quy định tại khoản 2, Điều 236 Luật Đất đai 2024, gồm:
• Phương án 1: Giải quyết tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền
Các bên có thể lựa chọn gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc tỉnh (tùy vào thẩm quyền theo mức độ phức tạp của vụ việc) để yêu cầu can thiệp, hòa giải và ra quyết định giải quyết tranh chấp hành chính. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp tại UBND sẽ tuân theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành.
• Phương án 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân
Trường hợp một hoặc các bên không đồng ý với cách giải quyết hành chính, hoặc mong muốn được xét xử bằng cơ chế tư pháp, họ có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
Trong những vụ việc như vậy, để xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét các yếu tố như:
- Nguồn gốc và quá trình sử dụng đất;
- Các chứng cứ thể hiện việc sử dụng đất ổn định, lâu dài và không có tranh chấp;
- Biên nhận thanh toán, giấy viết tay chuyển nhượng, sự xác nhận của người dân địa phương hoặc cơ quan quản lý cấp xã;
- Hiện trạng thực tế và ai đang quản lý đất.
Trường hợp một mảnh đất được bán cho nhiều người cùng lúc bằng giấy viết tay
Đây là tình huống đặc biệt nghiêm trọng và có thể kéo theo hệ quả hình sự. Khi một người cố ý bán cùng một diện tích đất cho nhiều người khác nhau thông qua các giấy viết tay khác nhau, hành vi này có dấu hiệu của tội phạm "lừa đảo chiếm đoạt tài sản", được quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, đã được sửa đổi, bổ sung năm 2017.
Trong trường hợp phát hiện có dấu hiệu của hành vi lừa đảo, người mua cần nhanh chóng làm đơn tố cáo gửi đến cơ quan Công an nơi xảy ra giao dịch. Sau khi tiếp nhận tố giác, cơ quan điều tra sẽ tiến hành:
- Xác minh thông tin, làm rõ quá trình thực hiện hành vi của người bán;
- Thu thập chứng cứ, đối chiếu các giấy tờ viết tay, biên lai thanh toán và lời khai của các bên;
- Ra quyết định khởi tố vụ án hình sự, nếu có đủ căn cứ xác định hành vi lừa đảo.
Tranh chấp đất đai phát sinh từ hành vi mua bán bằng giấy viết tay, đặc biệt trong các trường hợp phức tạp như bán đất cho nhiều người cùng lúc, không chỉ gây ra nhiều rủi ro pháp lý mà còn tiềm ẩn khả năng phải chịu trách nhiệm hình sự. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.