Tư Vấn Luật Long Phan PMT
Member
Trong các giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất, việc đặt ra điều kiện và yêu cầu bên nhận tặng cho thực hiện các nghĩa vụ cụ thể trước khi chuyển quyền sở hữu là một yếu tố quan trọng nhằm bảo đảm mục đích và ý chí của bên tặng cho. Theo Bộ luật Dân sự 2015, bên tặng cho hoàn toàn có quyền định đoạt các điều kiện này và yêu cầu bên nhận phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ, có thể trước hoặc sau khi tiến hành thủ tục tặng cho. Tuy nhiên, với quy định mới của Luật Đất đai 2024 về thời hạn đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền này của bên tặng cho không còn tuyệt đối, dẫn đến một số hạn chế nhất định trong việc bảo vệ mục tiêu ban đầu của giao dịch.
Pháp luật hiện hành vẫn ghi nhận nguyên tắc tự do thỏa thuận trong hợp đồng tặng cho có điều kiện, cho phép bên tặng cho được toàn quyền yêu cầu bên nhận thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ cụ thể, miễn là các nghĩa vụ đó không vi phạm pháp luật và không trái đạo đức xã hội (khoản 1 Điều 462 BLDS 2015). Bên cạnh đó, bên tặng cho còn được phép giám sát, đôn đốc và đánh giá quá trình thực hiện nghĩa vụ của bên nhận để đảm bảo các cam kết được thực hiện đúng theo hợp đồng. Trong trường hợp bên nhận tặng cho không thực hiện, thực hiện không đầy đủ hoặc thực hiện sai nghĩa vụ, bên tặng cho có quyền từ chối hoàn tất thủ tục tặng cho, tức là không tiến hành sang tên quyền sử dụng đất theo điều kiện đã thỏa thuận.
Tuy nhiên, thực tế pháp lý hiện nay tạo ra một xung đột đáng kể giữa quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ của bên tặng cho và thời hạn pháp lý về đăng ký biến động quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2024 quy định rõ ràng rằng việc đăng ký biến động phải hoàn tất trong vòng 30 ngày kể từ ngày giao dịch được công chứng. Quy định này gây ra nhiều hạn chế và rủi ro trực tiếp cho bên tặng cho:
Pháp luật hiện hành vẫn ghi nhận nguyên tắc tự do thỏa thuận trong hợp đồng tặng cho có điều kiện, cho phép bên tặng cho được toàn quyền yêu cầu bên nhận thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ cụ thể, miễn là các nghĩa vụ đó không vi phạm pháp luật và không trái đạo đức xã hội (khoản 1 Điều 462 BLDS 2015). Bên cạnh đó, bên tặng cho còn được phép giám sát, đôn đốc và đánh giá quá trình thực hiện nghĩa vụ của bên nhận để đảm bảo các cam kết được thực hiện đúng theo hợp đồng. Trong trường hợp bên nhận tặng cho không thực hiện, thực hiện không đầy đủ hoặc thực hiện sai nghĩa vụ, bên tặng cho có quyền từ chối hoàn tất thủ tục tặng cho, tức là không tiến hành sang tên quyền sử dụng đất theo điều kiện đã thỏa thuận.
Tuy nhiên, thực tế pháp lý hiện nay tạo ra một xung đột đáng kể giữa quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ của bên tặng cho và thời hạn pháp lý về đăng ký biến động quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2024 quy định rõ ràng rằng việc đăng ký biến động phải hoàn tất trong vòng 30 ngày kể từ ngày giao dịch được công chứng. Quy định này gây ra nhiều hạn chế và rủi ro trực tiếp cho bên tặng cho:
- Hạn chế về thời gian: Những nghĩa vụ cần thời gian dài để hoàn thành, ví dụ như việc chăm sóc, phụng dưỡng người khác trong nhiều năm, không thể chờ đến khi hoàn tất mới sang tên, bởi bên tặng cho bị ràng buộc bởi thời hạn 30 ngày.
- Rủi ro mất quyền kiểm soát: Thủ tục sang tên vẫn có thể được tiến hành theo quy định pháp luật mặc dù bên nhận chưa hoàn tất các nghĩa vụ “thực hiện trước”, dẫn đến bên tặng cho mất đi khả năng giám sát và bảo vệ ý chí ban đầu.
- Nguy cơ không đạt được mục đích ban đầu: Khi sang tên hoàn tất, bên nhận tặng cho sẽ được ghi nhận là chủ sở hữu hợp pháp của quyền sử dụng đất. Điều này có thể dẫn đến việc đất đai bị chuyển nhượng hoặc sử dụng cho các mục đích khác mà không còn kiểm soát được, trong khi các điều kiện và ý chí ban đầu của bên tặng cho chưa được đáp ứng đầy đủ.