Môi giới bất động sản được xem là một doanh nghiệp vận hành kinh doanh dưới hình thức thúc đẩy chốt hợp đồng mua bán nhà đất giữa khách mua nhà với chủ đầu tư dự án, có nhiệm vụ là người ở giữa môi giới và là sàn phân phối liên kết bán dự án. Điều này khiến việc hạch toán doanh thu môi giới địa ốc cũng sẽ khác biệt với chủ đầu tư dự án.
Nhất là khi doanh thu của nhân viên môi giới BĐS phần lớn đến từ hoa hồng môi giới, bởi thế vị trí của nhân sự kinh doanh BĐS quan trọng hơn cả, toàn bộ nghiệp vụ kế toán thường phải xoay quanh chi tiết lương cứng của nhân viên và hoa hồng chiết khấu khi bán bất động sản.
+ Bất động sản khi đã bán cho khách đã xong tất cả thủ tục, hoàn thành bàn giao cho khách hàng, nhân viên kinh doanh nhà đất đã hoàn thành chuyển giao lợi ích và rủi ro gắn liền với quyền sở hữu bất động sản đến người mua.
+ Doanh số thông qua cho thuê hay bán BĐS đã được xác định chắc chắn, kinh doanh BĐS xác định rõ ràng toàn bộ khoản phí liên quan cùng với giao dịch mua bán nhà đất.
Chỉ cần có đầy đủ mọi điều kiện như bên trên thì sàn giao dịch mới hoàn thành ghi nhận doanh số, tiếp theo là hạch toán doanh thu chính xác.
Nếu hạch toán doanh thu môi giới địa ốc, bộ phận kế toán cần hiểu rõ được nhiệm vụ và quyền lợi của phòng kinh doanh BĐS và thuần túy tư vấn để cung cấp thông tin về nhà đất.
Quan trọng là khoản phí môi giới bất động sản thường bao gồm khoản phí cho nhân sự là lương cứng của kinh doanh, trích bảo hiểm các loại theo quy định, khoản phí đóng thuế thu nhập cá nhân cho nhân sự lương cao, cùng với các khoản chi phí khác.
Chi phí sản xuất chung sử dụng trong sàn phân phối BĐS chủ yếu gồm những công cụ làm việc trang bị cho nhân viên mục đích là tăng cường chăm sóc khách hàng như phần mềm chuyên dụng (Landsoft Agency), thước, máy vi tính, bàn ghế, bút, tiền điện thoại, đồng phục, tờ rơi, máy tin, giấy tờ, các vật dụng khác….
Ngoài ra thêm các khoản chi để tiếp đón khách hàng: bảng kê hóa đơn ăn uống, quản lý như: chi phí lương cho quản lý, lương kế toán… khoản chi phí khác chẳng hạn vật dụng trong văn phòng, bút, giấy, chi phí khấu hao khi dùng thiết bị trong văn phòng như máy tính, bàn ghế…… khó cho vào giá vốn được thì được note lại trong tiền phí vận hành công ty về sau dễ hạch toán lãi lỗ.
+ Những chứng từ, giấy tờ từ ngân hàng: mỗi cuối tháng tới ngân hàng sẽ có chi phí: UNC, sao kê chi tiết, giấy báo nợ, lấy sổ phụ, các giấy báo khác được lưu trữ và làm căn cứ lên sổ sách kế toán
+ Nhân viên kế toán vào cuối tháng sẽ tiến hành kết chuyển doanh thu, chi phí cùng với tổng kết kết quả hoạt động giống với những công ty khác.
Tính thuế TNDN phải nộp.
Nhân viên kế toán công ty BĐS lúc hạch toán doanh thu môi giới nên kiểm soát chặt chẽ chi tiết doanh thu mỗi loại hình BĐS khi bán hoặc cho thuê để có thể tính toán chính xác được loại hình dịch vụ tạo doanh thu cho nhân viên kinh doanh BĐS. Tiếp theo bộ phận kế toán tiến hành xác định số tiền chi ra thành khoản tiền vốn của dịch vụ bất động sản so sánh với doanh thu mang lại.
Lúc này hạch toán doanh thu môi giới chính xác cho nhân viên kinh doanh bất động sản là:
+ Nợ TK 131 chính là khoản phí phải thu của khách hàng khi bán bất động sản nhưng chưa thu được ngay bằng tiền. Đặc biệt những bất động sản chịu thuế: thuế bảo vệ môi trường, thuế tiêu thụ đặc biệt GTGT, kế toán sẽ tính toán doanh thu bán hàng và cung ứng những dịch vụ theo giá bán chưa thuế, riêng các khoản thuế gián thu cần phải được nộp riêng biệt khi đã được khi nhận doanh số thu về, gồm nợ TK 131 là tổng giá thanh toán phải thu của khách hàng, TK 511 là doanh thu bán bất động sản và các dịch vụ chưa thuế được cung cấp, TK 333 là các khoản phí đóng thuế nộp cho nhà nước.
Trong trường hợp không thể tách được những khoản tiền thuế cần phải đóng, kế toán sẽ ghi nhận khoản doanh số gồm phần tiền thuế phải nộp. Định kỳ kế toán cần phải xác định rõ nghĩa vụ thuế phải nộp cùng với ghi lại giảm doanh thu.
Riêng bất động sản giao dịch không thành công, kế toán thời điểm hạch toán doanh thu môi giới cần thiết ghi chú rõ ràng khoản doanh thu bán bất động sản cùng cung cấp dịch vụ với giá bán chưa có thuế (nợ TK 511), những khoản thuế cùng chi phí cần nộp lên nhà nước – là số thuế GTGT của sản phẩm nhà đất bị khách hàng trả về, cụ thể mỗi một loại thuế và khoản phải thu của khách hàng.
Nếu như nhân viên môi giới bán nhà đất cho khách hàng khi có chính sách bán hàng chiết khấu thương mại cùng giảm giá hàng bán thì số tiền chiết khấu thương mại, giảm giá hàng bán sẽ được ghi ngay trên hóa đơn bán hàng. Dựa vào đó bộ phận kế toán sẽ phản ánh doanh thu dựa trên giá bán đã được giảm giá và chiết khấu (đã được ghi lại trong doanh thu thuần) kèm không thể hiện riêng phần chiết khấu hoặc giảm giá BĐS.
Chẳng hạn trong hợp đồng giao dịch BĐS chưa thể hiện số tiền chiết khấu thương mại, giảm giá bất động sản vì khách hàng chưa đủ điều kiện để được hưởng hoặc chưa tính toán chính xác số tiền được giảm giá hay chiết khấu thì hạch toán doanh thu môi giới sẽ được ghi nhận theo giá chưa trừ chiết khấu (là doanh thu gộp). Do vậy nên thời điểm đã hạch toán được doanh số thu về, khi khách mua nhà có đủ điều kiện hưởng giảm giá, chiết khấu lúc này nhân viên kế toán cần thiết ghi nhận khoản chiết khấu, giảm giá chính là khoản tiền giảm doanh thu gộp.
Nếu như doanh nghiệp bất động sản muốn hạch toán doanh thu môi giới chi tiết, chặt chẽ và tránh trường hợp sai sót, các sàn môi giới bất động sản đã sử dụng tới phần mềm bất động sản như Landsoft Agency nhằm quản lý kinh doanh bất động sản chặt chẽ và toàn diện hơn.
Tin tức liên quan có tại: https://landsoft.com.vn/
Nhất là khi doanh thu của nhân viên môi giới BĐS phần lớn đến từ hoa hồng môi giới, bởi thế vị trí của nhân sự kinh doanh BĐS quan trọng hơn cả, toàn bộ nghiệp vụ kế toán thường phải xoay quanh chi tiết lương cứng của nhân viên và hoa hồng chiết khấu khi bán bất động sản.
Yếu tố nên có khi hạch toán doanh thu môi giới nhà đất
+ Bất động sản khi đã bán cho khách đã xong tất cả thủ tục, hoàn thành bàn giao cho khách hàng, nhân viên kinh doanh nhà đất đã hoàn thành chuyển giao lợi ích và rủi ro gắn liền với quyền sở hữu bất động sản đến người mua.
+ Doanh số thông qua cho thuê hay bán BĐS đã được xác định chắc chắn, kinh doanh BĐS xác định rõ ràng toàn bộ khoản phí liên quan cùng với giao dịch mua bán nhà đất.
Chỉ cần có đầy đủ mọi điều kiện như bên trên thì sàn giao dịch mới hoàn thành ghi nhận doanh số, tiếp theo là hạch toán doanh thu chính xác.
Hạch toán doanh thu môi giới bất động sản
Nếu hạch toán doanh thu môi giới địa ốc, bộ phận kế toán cần hiểu rõ được nhiệm vụ và quyền lợi của phòng kinh doanh BĐS và thuần túy tư vấn để cung cấp thông tin về nhà đất.
Hạch toán chi phí
Quan trọng là khoản phí môi giới bất động sản thường bao gồm khoản phí cho nhân sự là lương cứng của kinh doanh, trích bảo hiểm các loại theo quy định, khoản phí đóng thuế thu nhập cá nhân cho nhân sự lương cao, cùng với các khoản chi phí khác.
Chi phí sản xuất chung sử dụng trong sàn phân phối BĐS chủ yếu gồm những công cụ làm việc trang bị cho nhân viên mục đích là tăng cường chăm sóc khách hàng như phần mềm chuyên dụng (Landsoft Agency), thước, máy vi tính, bàn ghế, bút, tiền điện thoại, đồng phục, tờ rơi, máy tin, giấy tờ, các vật dụng khác….
Ngoài ra thêm các khoản chi để tiếp đón khách hàng: bảng kê hóa đơn ăn uống, quản lý như: chi phí lương cho quản lý, lương kế toán… khoản chi phí khác chẳng hạn vật dụng trong văn phòng, bút, giấy, chi phí khấu hao khi dùng thiết bị trong văn phòng như máy tính, bàn ghế…… khó cho vào giá vốn được thì được note lại trong tiền phí vận hành công ty về sau dễ hạch toán lãi lỗ.
+ Những chứng từ, giấy tờ từ ngân hàng: mỗi cuối tháng tới ngân hàng sẽ có chi phí: UNC, sao kê chi tiết, giấy báo nợ, lấy sổ phụ, các giấy báo khác được lưu trữ và làm căn cứ lên sổ sách kế toán
+ Nhân viên kế toán vào cuối tháng sẽ tiến hành kết chuyển doanh thu, chi phí cùng với tổng kết kết quả hoạt động giống với những công ty khác.
Tính thuế TNDN phải nộp.
Hạch toán doanh số thu về
Nhân viên kế toán công ty BĐS lúc hạch toán doanh thu môi giới nên kiểm soát chặt chẽ chi tiết doanh thu mỗi loại hình BĐS khi bán hoặc cho thuê để có thể tính toán chính xác được loại hình dịch vụ tạo doanh thu cho nhân viên kinh doanh BĐS. Tiếp theo bộ phận kế toán tiến hành xác định số tiền chi ra thành khoản tiền vốn của dịch vụ bất động sản so sánh với doanh thu mang lại.
Lúc này hạch toán doanh thu môi giới chính xác cho nhân viên kinh doanh bất động sản là:
+ Nợ TK 131 chính là khoản phí phải thu của khách hàng khi bán bất động sản nhưng chưa thu được ngay bằng tiền. Đặc biệt những bất động sản chịu thuế: thuế bảo vệ môi trường, thuế tiêu thụ đặc biệt GTGT, kế toán sẽ tính toán doanh thu bán hàng và cung ứng những dịch vụ theo giá bán chưa thuế, riêng các khoản thuế gián thu cần phải được nộp riêng biệt khi đã được khi nhận doanh số thu về, gồm nợ TK 131 là tổng giá thanh toán phải thu của khách hàng, TK 511 là doanh thu bán bất động sản và các dịch vụ chưa thuế được cung cấp, TK 333 là các khoản phí đóng thuế nộp cho nhà nước.
Trong trường hợp không thể tách được những khoản tiền thuế cần phải đóng, kế toán sẽ ghi nhận khoản doanh số gồm phần tiền thuế phải nộp. Định kỳ kế toán cần phải xác định rõ nghĩa vụ thuế phải nộp cùng với ghi lại giảm doanh thu.
Riêng bất động sản giao dịch không thành công, kế toán thời điểm hạch toán doanh thu môi giới cần thiết ghi chú rõ ràng khoản doanh thu bán bất động sản cùng cung cấp dịch vụ với giá bán chưa có thuế (nợ TK 511), những khoản thuế cùng chi phí cần nộp lên nhà nước – là số thuế GTGT của sản phẩm nhà đất bị khách hàng trả về, cụ thể mỗi một loại thuế và khoản phải thu của khách hàng.
Nếu như nhân viên môi giới bán nhà đất cho khách hàng khi có chính sách bán hàng chiết khấu thương mại cùng giảm giá hàng bán thì số tiền chiết khấu thương mại, giảm giá hàng bán sẽ được ghi ngay trên hóa đơn bán hàng. Dựa vào đó bộ phận kế toán sẽ phản ánh doanh thu dựa trên giá bán đã được giảm giá và chiết khấu (đã được ghi lại trong doanh thu thuần) kèm không thể hiện riêng phần chiết khấu hoặc giảm giá BĐS.
Chẳng hạn trong hợp đồng giao dịch BĐS chưa thể hiện số tiền chiết khấu thương mại, giảm giá bất động sản vì khách hàng chưa đủ điều kiện để được hưởng hoặc chưa tính toán chính xác số tiền được giảm giá hay chiết khấu thì hạch toán doanh thu môi giới sẽ được ghi nhận theo giá chưa trừ chiết khấu (là doanh thu gộp). Do vậy nên thời điểm đã hạch toán được doanh số thu về, khi khách mua nhà có đủ điều kiện hưởng giảm giá, chiết khấu lúc này nhân viên kế toán cần thiết ghi nhận khoản chiết khấu, giảm giá chính là khoản tiền giảm doanh thu gộp.
Nếu như doanh nghiệp bất động sản muốn hạch toán doanh thu môi giới chi tiết, chặt chẽ và tránh trường hợp sai sót, các sàn môi giới bất động sản đã sử dụng tới phần mềm bất động sản như Landsoft Agency nhằm quản lý kinh doanh bất động sản chặt chẽ và toàn diện hơn.
Tin tức liên quan có tại: https://landsoft.com.vn/