Tư Vấn Luật Long Phan PMT
Member
Thực tiễn xét xử cho thấy các vụ án tranh chấp đất đai có lịch sử hình thành trên ba thập kỷ thường chứa đựng nhiều tình tiết phức tạp, đòi hỏi sự phân tích sâu sắc về quá trình biến động và sự thay đổi của quy định pháp luật qua từng giai đoạn lịch sử. Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp một cách tốt nhất, các chủ thể tham gia quan hệ đất đai cần nắm vững cơ sở pháp lý và trình tự giải quyết áp dụng cho ba dạng tranh chấp chủ yếu: yêu cầu đòi lại đất, phân chia di sản thừa kế và xác định hiệu lực của các giao dịch dân sự cũ.
Đối với trường hợp chủ sở hữu khởi kiện đòi lại đất đã cho người khác mượn hoặc ở nhờ quá 30 năm, đây là cuộc chiến pháp lý cam go giữa quyền định đoạt của chủ cũ và quyền chiếm hữu thực tế của người đang sử dụng. Căn cứ Điều 166 và 168 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu hoàn toàn có quyền đòi lại tài sản từ người đang chiếm hữu không có căn cứ pháp luật. Tuy nhiên, về mặt tố tụng, quy trình này bắt buộc phải trải qua bước hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi nộp đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân. Rủi ro pháp lý lớn nhất nằm ở chỗ, nếu chủ sở hữu không thực hiện quyền quản lý hay có động thái đòi lại trong suốt hơn 30 năm, Tòa án sẽ xem xét kỹ lưỡng khả năng xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu cho người đang chiếm hữu. Nếu người đang sử dụng đất chứng minh được họ đã chiếm hữu ngay tình, liên tục và công khai trong 30 năm theo quy định tại Điều 236 Bộ luật Dân sự, thì khả năng chủ cũ đòi lại được đất là rất thấp.
Đối với tranh chấp về chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất khi người để lại di sản đã mất từ lâu, vấn đề mấu chốt nằm ở việc xác định thời hiệu khởi kiện. Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản bất động sản là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế; quá thời hạn này, tài sản thường thuộc về người thừa kế đang trực tiếp quản lý. Dù vậy, cơ hội khởi kiện vẫn mở ra nhờ quy định linh hoạt tại khoản 2 Điều 184 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Theo đó, Tòa án sẽ không tự ý áp dụng quy định về thời hiệu nếu đương sự trong vụ án không có yêu cầu. Nghĩa là, nếu trong quá trình tố tụng, không có bên nào đưa ra yêu cầu đình chỉ giải quyết do hết thời hiệu trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định, thì vụ án chia thừa kế vẫn được thụ lý và giải quyết bình thường bất chấp thời gian mở thừa kế đã trôi qua hơn 30 năm.
Đối với các tranh chấp phát sinh từ giao dịch chuyển nhượng, tặng cho đất đai được xác lập bằng giấy tay hoặc lời nói từ những năm trước 1993, pháp luật có cách tiếp cận và quy trình xử lý riêng biệt. Loại tranh chấp này không bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải tại cơ sở. Khi giải quyết, Tòa án sẽ thẩm định tính hiệu lực dựa trên sự tuân thủ pháp luật tại thời điểm giao dịch, mức độ hoàn thành nghĩa vụ thanh toán và bàn giao đất, cũng như tính ổn định trong quá trình sử dụng sau đó. Các chứng cứ về việc kê khai, nộp thuế và đăng ký đất đai của người đang sử dụng sẽ là cơ sở quan trọng để Tòa án công nhận giao dịch hoàn thành. Về thẩm quyền giải quyết, nguyên đơn có thể khởi kiện tại Tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc nơi có bất động sản (đối với tranh chấp thực hiện hợp đồng) theo quy định tại Điều 39 và Điều 40 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Tổng hợp lại, việc giải quyết các tranh chấp đất đai tồn tại lâu đời cần một chiến lược tiếp cận chứng cứ toàn diện, kết hợp chặt chẽ giữa hiện trạng sử dụng thực tế và các quy định pháp luật đặc thù về thời hiệu và quyền chiếm hữu. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.
Đối với trường hợp chủ sở hữu khởi kiện đòi lại đất đã cho người khác mượn hoặc ở nhờ quá 30 năm, đây là cuộc chiến pháp lý cam go giữa quyền định đoạt của chủ cũ và quyền chiếm hữu thực tế của người đang sử dụng. Căn cứ Điều 166 và 168 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu hoàn toàn có quyền đòi lại tài sản từ người đang chiếm hữu không có căn cứ pháp luật. Tuy nhiên, về mặt tố tụng, quy trình này bắt buộc phải trải qua bước hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi nộp đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân. Rủi ro pháp lý lớn nhất nằm ở chỗ, nếu chủ sở hữu không thực hiện quyền quản lý hay có động thái đòi lại trong suốt hơn 30 năm, Tòa án sẽ xem xét kỹ lưỡng khả năng xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu cho người đang chiếm hữu. Nếu người đang sử dụng đất chứng minh được họ đã chiếm hữu ngay tình, liên tục và công khai trong 30 năm theo quy định tại Điều 236 Bộ luật Dân sự, thì khả năng chủ cũ đòi lại được đất là rất thấp.
Đối với tranh chấp về chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất khi người để lại di sản đã mất từ lâu, vấn đề mấu chốt nằm ở việc xác định thời hiệu khởi kiện. Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản bất động sản là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế; quá thời hạn này, tài sản thường thuộc về người thừa kế đang trực tiếp quản lý. Dù vậy, cơ hội khởi kiện vẫn mở ra nhờ quy định linh hoạt tại khoản 2 Điều 184 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Theo đó, Tòa án sẽ không tự ý áp dụng quy định về thời hiệu nếu đương sự trong vụ án không có yêu cầu. Nghĩa là, nếu trong quá trình tố tụng, không có bên nào đưa ra yêu cầu đình chỉ giải quyết do hết thời hiệu trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định, thì vụ án chia thừa kế vẫn được thụ lý và giải quyết bình thường bất chấp thời gian mở thừa kế đã trôi qua hơn 30 năm.
Đối với các tranh chấp phát sinh từ giao dịch chuyển nhượng, tặng cho đất đai được xác lập bằng giấy tay hoặc lời nói từ những năm trước 1993, pháp luật có cách tiếp cận và quy trình xử lý riêng biệt. Loại tranh chấp này không bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải tại cơ sở. Khi giải quyết, Tòa án sẽ thẩm định tính hiệu lực dựa trên sự tuân thủ pháp luật tại thời điểm giao dịch, mức độ hoàn thành nghĩa vụ thanh toán và bàn giao đất, cũng như tính ổn định trong quá trình sử dụng sau đó. Các chứng cứ về việc kê khai, nộp thuế và đăng ký đất đai của người đang sử dụng sẽ là cơ sở quan trọng để Tòa án công nhận giao dịch hoàn thành. Về thẩm quyền giải quyết, nguyên đơn có thể khởi kiện tại Tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc nơi có bất động sản (đối với tranh chấp thực hiện hợp đồng) theo quy định tại Điều 39 và Điều 40 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Tổng hợp lại, việc giải quyết các tranh chấp đất đai tồn tại lâu đời cần một chiến lược tiếp cận chứng cứ toàn diện, kết hợp chặt chẽ giữa hiện trạng sử dụng thực tế và các quy định pháp luật đặc thù về thời hiệu và quyền chiếm hữu. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.