Tư Vấn Luật Long Phan PMT
Member
Trong các giao dịch mua bán bất động sản, việc đặt cọc tiền giữ vai trò quan trọng nhằm đảm bảo thực hiện hợp đồng và bảo vệ quyền lợi các bên. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều vụ việc phát sinh tranh chấp liên quan đến việc đòi lại tiền đặt cọc do bên nhận cọc không thực hiện đúng nghĩa vụ hoặc xảy ra các tình huống khách quan. Để tiến hành thủ tục kiện đòi lại tiền cọc một cách chính xác và hiệu quả, người dân cần nắm rõ các căn cứ pháp lý mà Tòa án sẽ dựa vào để xem xét và giải quyết. Quyết định của Tòa án phụ thuộc chủ yếu vào ba yếu tố: tính hợp pháp của giao dịch, lỗi của các bên liên quan và các yếu tố khách quan có thể ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng.
Hiệu lực pháp lý của giao dịch đặt cọc mua bán đất
Giao dịch đặt cọc mua bán đất được coi là một loại giao dịch dân sự, do đó hiệu lực pháp lý của nó được xác định dựa trên các điều kiện áp dụng chung cho giao dịch dân sự theo khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể:
Một trong những căn cứ quan trọng nhất để Tòa án xem xét khi giải quyết tranh chấp liên quan đến tiền đặt cọc là lỗi của bên nhận cọc, thường là bên bán đất. Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên bán là nguyên nhân khiến hợp đồng không được giao kết hoặc thực hiện, họ phải chịu trách nhiệm:
Yếu tố bất khả kháng và trở ngại khách quan
Ngoài lỗi của các bên, pháp luật cũng quy định các trường hợp miễn trừ trách nhiệm dân sự khi việc vi phạm hợp đồng xảy ra do các yếu tố khách quan. Căn cứ theo khoản 1 Điều 156 và khoản 2 Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015, bên vi phạm sẽ không phải chịu trách nhiệm nếu chứng minh được vi phạm xuất phát từ:
Như vậy, trong quá trình Tòa án xét xử các tranh chấp về đòi lại tiền đặt cọc mua bán đất, các căn cứ pháp lý chính bao gồm: hiệu lực hợp đồng đặt cọc, lỗi của bên nhận cọc, và các tình huống bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan. Việc nắm rõ các căn cứ này không chỉ giúp người dân hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình mà còn hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ, chứng cứ một cách đầy đủ và chính xác để bảo vệ quyền lợi hợp pháp trước pháp luật, giảm thiểu rủi ro tranh chấp kéo dài. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.
Hiệu lực pháp lý của giao dịch đặt cọc mua bán đất
Giao dịch đặt cọc mua bán đất được coi là một loại giao dịch dân sự, do đó hiệu lực pháp lý của nó được xác định dựa trên các điều kiện áp dụng chung cho giao dịch dân sự theo khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể:
- Về chủ thể: Các bên tham gia phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp, đảm bảo họ có khả năng thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định;
- Về ý chí: Sự tham gia của các bên phải hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc, cưỡng bức, lừa dối hay gian lận;
- Về mục đích và nội dung: Mục đích và nội dung của giao dịch phải hợp pháp, không vi phạm các điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.
- Nếu hợp đồng được công chứng, chứng thực, hiệu lực phát sinh ngay tại thời điểm công chứng, chứng thực;
- Nếu không công chứng, chứng thực, hiệu lực phát sinh từ thời điểm các bên ký kết hoặc theo thỏa thuận khác giữa các bên.
Một trong những căn cứ quan trọng nhất để Tòa án xem xét khi giải quyết tranh chấp liên quan đến tiền đặt cọc là lỗi của bên nhận cọc, thường là bên bán đất. Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên bán là nguyên nhân khiến hợp đồng không được giao kết hoặc thực hiện, họ phải chịu trách nhiệm:
- Trả lại tiền cọc: Hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận cho bên đặt cọc;
- Chịu phạt cọc: Thanh toán thêm một khoản tiền tương đương giá trị cọc, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên.
Yếu tố bất khả kháng và trở ngại khách quan
Ngoài lỗi của các bên, pháp luật cũng quy định các trường hợp miễn trừ trách nhiệm dân sự khi việc vi phạm hợp đồng xảy ra do các yếu tố khách quan. Căn cứ theo khoản 1 Điều 156 và khoản 2 Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015, bên vi phạm sẽ không phải chịu trách nhiệm nếu chứng minh được vi phạm xuất phát từ:
- Sự kiện bất khả kháng: Là các sự kiện khách quan, không thể dự đoán và không thể khắc phục ngay cả khi đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết, ví dụ như thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh;
- Trở ngại khách quan: Các hoàn cảnh bên ngoài làm cho người có nghĩa vụ không thể thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình, ví dụ như thay đổi đột ngột trong chính sách pháp luật hoặc các tác động khách quan khác.
Như vậy, trong quá trình Tòa án xét xử các tranh chấp về đòi lại tiền đặt cọc mua bán đất, các căn cứ pháp lý chính bao gồm: hiệu lực hợp đồng đặt cọc, lỗi của bên nhận cọc, và các tình huống bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan. Việc nắm rõ các căn cứ này không chỉ giúp người dân hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình mà còn hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ, chứng cứ một cách đầy đủ và chính xác để bảo vệ quyền lợi hợp pháp trước pháp luật, giảm thiểu rủi ro tranh chấp kéo dài. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.